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中介经济学分析 Brokonomics Analysis——107间的经济学合理性基础

作者: weiwei | 107room.com

说起broker,有很大的可能你会想到华尔街、金融城、金融街,但提起它在中文中的同义词——中介,你会想到的即便不是在大街上举着降价x万牌子的那群人也会是某手机号码拦截软件中的一个标签。其实,它们是一样的,他们也是一样的,区别只在于穿着西装皮鞋出现在金融街捣腾项目的那群人被叫做投行家,而穿着西装皮鞋出现在某个地产门店中捣腾房源的那群人被叫做了中介。要在汉语词典中找一个最普遍存在却又最具感情色彩的词,“中介”很难排在前十名之外。从本质上说,中介本质上是信息传播的媒介,中介无处不在、无人不曾为中介。而在现实和常识中,中介基本等同于地产中介,或者说那群令人讨厌却又离不开躲不及的地产中介。

 

107间最原始及最首要的目标就是真实,让大家可以没有中介地租到房子。这是我们每天都在思考和努力着的,不管是最初的重体力活——人工筛选还是如今智能的龙猫中介识别系统,我们一直在竭尽全力接近这个目标。但是,107间不讨厌中介。中介本身不是恶,它只是千千万万经济个体中的一种。就房地产市场而言,不能没有中介,也不能全是中介。



1. 中介存在的价值

在一个信息能够完全自由、无损地流动的世界里中介不可能也不会存在。中介的存在根本上是由于在现实世界中信息的流动是有摩擦的,信息的传递不可避免地面临衰减。中介存在的原因和价值可用图-1表示。


以租房为例,假设求租者有自发求租需求D0D1,出租者有自发出租需求S0S1,两者之间存在着D0S0的距离,信息随着距离会发生衰减。在图-1的情况下,由于信息的衰减求租者和出租者的信息无法交汇,也就是存在一个gap,正是由于这个gap的存在才使得中介的出现和存在变得有意义。有多种原因可以导致broker gap的出现,如供需双方的距离、信息衰减的速率、出租/求租人自发出租/求租意愿的高低等。在图-2的情况下求租者和出租者可自然地达成交易,在正常情况下没有中介存在的价值。



2. 中介的功能和中介费

中介能起的作用可以有很多,在不改变其他变量的情况下可以分为三类:1)减少供需双方的距离;2)减少信息衰减;3)减少行为人本身需要付出的行为成本从而增强其意愿。在图-3中,中介的出现使得原本无法发生的交易得以发生,正因如此中介可以向求租者收取中介费Fd,向出租者收取中介费Fs。



3. 互联网与租房

随着科技的进步出现了一种神奇的中介——互联网。互联网的本质是解决信息的传播问题。对于租房而言,它完全能够低成本地极大减少求租者出租者之间的距离及信息的衰减,促成交易的自发发生,如图-4所示。


 

4. 中介的恶

在2中所述情况下中介的功能是合理的,中介费也是其获取的合理经济收益。但就北京的租房市场而言,中介的存在在许多情况下并不是必需的。抛开欺诈等道德层面的因素,在大多数情况下中介所做的是人为地将供需双方隔离制造出供需双方的距离,加大信息传递的难度,使得原本可以自然发生的交易必须通过中介才得以发生。如图-5所示,本来互联网已经能够使得双方的交易自发发生,但是中介的人为干预使得双方的距离、衰减增大,又形成了一个Broker Gap。从经济学的角度看这完全是资源的浪费,不仅仅对供需双方本身来说是这样,对于社会来说更是如此。


 

5. 107间的可行性

互联网在减少距离和减少衰减上具有天然的优势,因此互联网能否应用到租房市场促使交易可以不通过中介自发发生取决于意愿的高低。可以将二手房买卖和租赁做个比较。不动产的买卖涉及政策、税收、法律、金融等诸多方面,过程相对复杂,且一般涉及金额较大,交易成本相当高。如图-6所示,即便互联网能够拉近距离、减少衰减依然无法使交易自动发生,需要有中介提供专业的服务来促成交易,这就是为什么在现实中直接个人对个人的二手房交易相对不常见。


对于租房而言,过程简单明了,涉及金额较小。因此租房具备自发交易的先决条件,互联网可以充当一个天然的媒介。不仅如此,通过增加选择、改善体验互联网还可以增强自发交易的意愿。租房本身的这些特性为107间的存在提供了可行性。通过聚集高素质的出租者和求租者、方便供求双方的直接沟通、提供非凡的体验,在107间上租房可以自然地、免费地发生和完成。当然,这些都得益于107间有效实现了最开始提到的那个目标——真实。

 

 

在可预见的未来中介不会消失,未来的趋势一定是互联网替代中介成为信息的传播者,而中介则成为专业化服务的提供者,二者相辅相成。需要中介的地方会有更规范更专业的中介,而不需要中介的地方终究会没有中介。像现在的金融互联网与互联网金融之争一样,房地产市场未来将同样出现互联网中介与中介互联网之争。如今这样的局面还远未到来,随着107间的推出算是有了第一家真正没有中介的互联网产品,这是改变的开始,也是我们努力的继续…

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107间,让租房真实而简单

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