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《北京租房完全攻略(完整收藏版)》

作者:Wei Wei | 107room.com

前言
租房,是大多数同学从学校走向社会的第一步。为了让大家对北京租房市场有所了解少走些弯路,107间的Wei Wei写了这份攻略,给正在找房或即将找房的同学们一些参考。真心希望每一个在北京打拼的年轻人都能不用为租房而操心,全心全意去感受这座城市的精彩!


一、北京租房市场概况

1. 区域特征

西城、东城、朝阳、海淀为北京的四个核心区,适合年轻人及年轻人向往的工作机会多集中于这四个区,因此大多数在北京工作的年轻人工作地点都在这四个区内。环绕着这四个核心区依次为石景山、丰台、通州、昌平,这四个区可看作核心区的居住辐射区,许多在核心区工作的人会居住在其相应的配套区。以上八个区统称“城八区”,在某种意义上可以代表北京城的概念。

这四个核心区及相应居住辐射区的特点如下:

(1)西城——石景山
西城的主要工作聚集区为金融街,这里为北京乃至全国的金融中心,聚集着大量国内及国外银行、证券公司、信托基金、保险公司等金融机构,此外还有大量中央机关及政府单位。在此工作的普遍为高收入人群,支付能力较强。从供给来看,西城为老城区,住宅多为老房子,且以机关单位的家属院居多,供应比较有限。在西城租房对支付能力有较高要求。

西城的居住辐射区为石景山区,主要以1号线连接。在首钢搬迁之前首钢在石景山的空间发展上占用了大量空间,住宅小区也多为旧的首钢家属院,因此石景山也以老房子居多。此外,由于西城与海淀相接且有4号线连通,加之许多在金融街工作的人毕业于海淀的高校,也有许多在西城工作的人选择在海淀租房。

(2)东城——丰台
东城的主要工作聚集区为东单王府井,东单聚集着许多会计师事务所、咨询公司及金融服务公司,王府井为北京传统商业中心。与西城相似,住宅多为老房子,且以机关家属院居多。在此工作的年轻人收入水平相对一般,但因为供给有限,对支付能力仍然要求较高。

东城的居住辐射区为丰台,主要以5号线连接。南北走向的5号线开通之后大量之前选择住在东边的人选择住在5号线南端,尤其是蒲黄榆/刘家窑一带。这里的房子也以老小区居多。

(3)朝阳——通州
朝阳的主要工作聚集区为国贸CBD,这里聚集着诸多世界500强公司,堪称北京最具现代气息最潮的区域。在此工作的年轻人收入平均来看一般偏上。由于CBD是近20年才迅速发展起来,朝阳以新小区居多,兼有老社区,本身房子供应量较大。综合来看,朝阳对支付能力的要求一般。

朝阳的居住辐射区为通州,主要以八通线及京通快速连接,去年新开通了与1号线/八通线平行的6号线。通州此前被定位为以居住为主的新城,也被戏称为“睡城”,有许多较新的住宅小区。有大量在朝阳甚至东城工作的人住在通州。

(4)海淀——昌平
海淀的主要工作聚集区为中关村,这里既有全球及全国顶尖的科技公司,也有大量中小型初创公司及低端的电子器材零售商。科技公司职员收入普遍较高,在此工作的年轻人平均来看收入较高。中关村周边以老房子居多,而海淀西边靠近西山的区域则有许多新小区。此外,对于海淀有一个因素对供求影响非常大——学校。中关村聚集着许多全国顶尖的高校,每年考研季节会有许多人选择在学校周边租房备考。综合来看,海淀对支付能力要求相对较高。

海淀的居住辐射区为昌平,主要以13号线连接。与通州类似,昌平住宅以新小区为主,住宅集聚程度较高。

2. 地铁特征

北京拥有全国领先的地铁交通体系,由于票价较低且地上交通拥堵问题严重,地铁是年轻人上下班交通工具的首选,许多人在考虑住处的时候也以地铁作为首要参照物。因此,非常有必要对北京的地铁体系及乘车体验(尤其是拥挤程度)有个基本的了解。毕竟周末下午3点乘地铁去看房子时对地铁的感觉完全不同于正常8点坐地铁上班时对地铁的感觉。

(1)早晚高峰期
北京地铁的不同线路在早晚高峰时期拥堵情况大同小异,在高峰期没有不挤的线路。从经济学的角度看,理性的人们会自动用脚投票,即时有一条地铁在某个时期不挤也会吸引人员的流入而导致拥挤,最终达到一个基本平均的均衡状态。

早高峰开始于8点左右,持续到9点,因为大多数人需要赶着9点上班。晚高峰始于下午6点,持续到7点左右。在早晚高峰时期地铁站都会有相关限流措施,排队现象严重,尤其是在不同线路交接的换乘枢纽。非高峰情况下3分钟就可以从检票口下到站台,而在高峰期可能需要10-15分钟甚至更长时间。

一般来看早高峰要比晚高峰更拥挤,晚高峰会有部分人由于主观(如刻意避开高峰)或客观(如加班)等原因避开高峰期回家,但早上由于上班时间固定无法灵活安排。

(2)主要线路特点及拥挤程度
a. 核心区干线——1号线、2号线、10号线
- 1号线
特点:北京历史最悠久的地铁线,也是最拥挤的线路之一。在东西方向连接金融街、西单、东单/王府井、国贸,这几个地点均为北京工作最集中的商圈,可想而知1号线的拥挤繁忙程度。
高峰期拥挤程度:非常拥挤

- 2号线 
特点:北京的内环线,较早的地铁线之一。由于沿线仅有金融街一大商圈,且不连接居住辐射区,所以拥挤程度相对不高,多数人仅用作换乘。
高峰期拥挤程度:拥挤

- 10号线
特点:10号线为北京目前最大的环线,连接国贸与中关村两大商圈,同时对接居住辐射区的地铁线如八通线、13号线、5号线等,人流十分密集。
高峰期拥挤程度:非常拥挤

b. 核心区辐射线——5号线、八通线、6号线、15号线、13号线、8号线、9号线
- 5号线
特点:南北两端挤中间松,因为南边有蒲黄榆/刘家窑居住圈,北边有立水桥/天通苑居住圈
高峰期拥挤程度:部分线段非常拥挤

- 6号线 
特点:6号线为1号线的平行线,运行速度较快,它的开通极大地缓解了1号线的通行压力。但由于6号线周边开发仍在进行中,因此目前人流还不是那么密集
高峰期拥挤程度:一般

- 13号线
特点:13号线连接昌平与海淀,大量在中关村工作的人住在昌平,因此高峰期非常拥挤
高峰期拥挤程度:非常拥挤

- 八通线 
特点:通州为北京东部最大的居住区,大量在朝阳、东城工作的人住在通州,每天依靠八通线通勤。因此八通线以拥挤闻名,部分站点被称为“烈士站”,需要有断崖纵身一跃的勇气才能挤上车。
高峰期拥挤程度:非常拥挤

- 8号线、9号线、15号线
特点:均属于较新的线路,周边居住密集程度较低
高峰期拥挤程度:一般

3. 季节变化

北京租房市场供需关系季节变化明显。在旺季不仅价格相对较高而且供应有限,找房时间和金钱成本都相对较高,往往很难找到非常合适的房子,而这也容易引发诸多后续的问题。因此,在可能的情况下应该尽可能避开高峰期在淡季租房。

北京租房市场淡旺季具体分布如下:
1月:淡季。临近年前,许多人会在这个时间点离开北京
2-3月:旺季。年后大量人员回京,外地毕业生进京找工作,海归进京找工作/入职
4月:一般。供需相对平衡,没有大的变化和波动
5-8月:旺季。毕业生租房季,白领工作变动
9-11月:旺季。海归回国,外地毕业生进京,白领工作变动
12月:淡季。进入寒冬,离京人数渐渐大于进京人数

当然,租房是一件时效性极强的事情。对于找房者来说一般会有一个特定的难以自主控制的时间窗口,如毕业了才需要租房,而毕业的时间是固定的且与其他人重合。而对于房子来说,现在绝大多数都是“现房”无法提前预订。这两个特点决定了对于找房窗口固定的人来说要完全避开高峰期是件非常困难的事情。当然,尽早准备永远都不是坏事。平均而言,在旺季需要提前一个月就开始着手找房,在淡季可以提前一至两个星期。

4. 租金水平

租金的两个决定性因素为位置和房子本身品质,其中以位置影响最大。从租金水平的走势来看,北京的租金水平在2013年以前的几年涨幅非常迅速,从去年到现在市场调整逐步到位,租金的上涨趋势已渐趋平缓。

对于综合条件一般的房子,在核心商圈(如国贸、中关村、金融街)步行范围之内的话,平均价格水平分布如下:
主卧:3000元/月
次卧:2500元/月
一居/开间:4500元/月

在核心商圈附近地铁20分钟区域,平均价格水平分布如下:
主卧:2500元/月
次卧:2000元/月
一居/开间:3500元/月

在核心商圈附近地铁40分钟区域,平均价格水平分布如下:
主卧:2000元/月
次卧:1600元/月
一居/开间:2800元/月

有一条经验规律:在核心区的地铁辐射线上(如八通线),每靠近核心区一站在同等条件下月租金会多150元/月。

这条规律非常符合通过计算得出的结果。北京大学生白领平均月薪为5000元左右,按每天工作8小时算每周工作5天算,每分钟的时间价值为5000/(8*60*20)=0.52元。而北京地铁每站相隔运行时间大概为4分钟,考虑到距离多远一站耗费的不只是运行时间,这里按照6分钟计算,多远一站意味着每个月需要多花5*2*20=200分钟。假设在路程上的时间都是无谓损失,这意味着多远一站每个月将在无形中损失0.52*200=104元。上面这条经验规律正是距离和时间成本在租金上的反映。

5. 周转率

房子的周转速率要比一般消费品慢许多,即使是在旺季房子也需要几天的时间再能完成整个周转过程。因为一间房子的成交需要经历信息发布、信息搜索与匹配、沟通、现场看房、确定签约等一系列的过程。

平均来说,在旺季一间房子的租出需要3-7天的时间,在一般的季节(即非旺季及淡季)需要7-14天的时间,在淡季需要14-30天。这意味着对于房东或者需要转租/招合租的人,需要提前相应的时间去开始招租以便在期望的时间点前将房子租出。


二、找房必须考虑的六大因素

1. 距离

从住处到上班地点之间的来回每天都要经历,因此距离,或者说花在路上的时间,是一个需要首先考虑的因素。北京是个很大的城市,也是个很拥挤的城市。同样是一个小时的时间,在别的地方可能从一个县城到了另一个县城,而在北京可能还没出一个区;同样是一个小时的时间,在别的地方可能是坐在车上睡过去的,而在北京可能是在令人窒息的车厢里单脚站着度过,因为另一只脚实在挤得放不下了。

距离是和价格相关的,也与房子的品质相关。同样一个价格,在核心工作圈步行范围内只能租到一个不到10平米的隔断,而在坐地铁45分钟的地方很可能就能租到一个一居或者开间。鱼和熊掌不可兼得,总是需要在距离和价格以及房子品质之间做一个权衡取舍。但有一个基本的原则,距离的优先级高于价格和房子品质。

有一个非常常见的误解:北京的地铁/公交系统非常发达,即时住得远一些也无所谓,住得近也得坐几站公交再走几步路,住得远只要直接通地铁或有直达的公交就行。这是一个会让人付出很大代价的误解。早晚高峰期间在地铁/公交上除了被挤得脸对着脸你看我我看你什么都干不了,每一分钟对体力和精神都是极大的损耗,而且几乎每天都会目睹吵架、打架事件发生。的确,在那种环境下很难有人心平气和,每个人都抱着恨不得把那些死命挤上来的人踹下去的心态在忍耐着。早上在路上的那一个小时很可能会让你整天的精力都消耗殆尽,心情压抑烦躁;而晚上下班后的又一个小时很可能会使你到了家后除了倒在床上什么都不想做。除了时间、身体和精神上的代价外,住在郊区很可能会让你错过真正的城市生活。挤了一周周末你不会想再进城,最多只会在小区旁的大卖场逛一逛。周末想去看个电影也得提心吊胆担心是否还能赶上末班车回去。如果想要感受这座城市,千万不要住在郊区,对于那些外来的同学尤其如此。

值得再次强调一下,距离是在北京找房要考虑的首要因素,不在万不得已的情况下不要使每天花在地铁/公交上的时间超过一小时。在同等价格的情况下,一个值得慎重考虑的建议是——只选近的,不选大的。

2. 跟房子有关的人

租房虽然租的是房子,但是和人租的。租房不仅需要看房子,还需要非常小心地去看人。房子选错了最多是住得不舒服,但人选错了很可能导致金钱和精神的巨大损失,说有生命危险也不会觉得奇怪。

(1)房东/二房东/中介
这些都是把房子租给你的人,虽然他们代表着不同的群体。关于这部分内容接下来会有专门的章节讨论,这里既然不得不提就先提一些经验规律吧。

房东
- 不是所有房东都是好的。黑房东到处有,在北京尤其多。这是由这个市场的特性决定的,北京租房供小于求,且流动性极大,导致房东拥有极其不对称的市场优势地位。这种天然的强势地位会使得一些本来不坏的人变坏。
- 外地房东比北京土著房东好相处。对于外地房东而言,虽然许多人在北京有了房子有了家,但终究根基不在这里,不会觉得北京是自己的地盘。而对于北京土著来说这里就是自己的地盘,霸道起来你们这些外地来的小孩又能怎么样。
- 最好是有正当职业的,提防那些靠收租作为主要收入来源的房东。有正当职业的房东基本都属于中产以上人群,一般而言都有较高素质,许多还受过良好的教育,这部分人会更加讲信用,而且也不差房租那几个钱。对于那些靠收租而生活的人来说租房就是他们的生意,能多赚一点就多赚一点,能多扣一点就多扣一点。
- 能找年轻的就不要找年纪大的。这似乎是一个自然界通用的法则,找对象如此租房也如此。年轻的房东一般都比较有素质,比较能够理解年轻人的处境,能够相互体谅;年纪大的房东可能会斤斤计较,因为一些小事而纠缠不休。

中介
- 不是所有中介人品都是坏的,但所有中介都想挣你的钱。在北京租房市场上,中介是向租客收钱而不向房东收钱的。中介大多数也是年轻人,也想挣钱养家也想出人头地。中介的钱是从你的口袋里出的,既然他的目标是挣更多的钱,你就得处处小心了。
- 在没掏钱之前中介把你当做人,在你交了钱之后中介就会教你怎么做人。在你没交钱之前中介可能是你见过的最热情最勤快的人,热情地带你看房,不厌其烦地对你忽悠,隔了两三天如果你忘了要去看房还会主动提醒你。但是交了钱之后,你很可能就会惊叹一个人的变化竟然可以在这么短的时间内完成。往往故事到这里还没完,收了你的钱之后他还会想着怎么从你这里收更多的钱,比如说毫无预兆地告诉你一个星期后你就得卷铺盖走人(这样他就可以向下一家继续收中介费)。
- 不靠谱的中介可能会让你受到人身威胁,“靠谱”的中介会让你交房租的时候总会感觉压力山大。所谓的不靠谱,一般来说指的是以暴力相威胁,在北京租房遇到黑中介人身安全确实需要考虑。对于那些“靠谱”的大中介来说,他们不过是把自己包装了起来以便向你更频繁的收钱,而且是收更多的钱。当然了,他们不管这个钱叫“中介费”了,选了个更好听的名字——“服务费”。

二房东
- 二房东没有传言中的那么坏,因人而异。二房东的属性非常复杂,很难一言以蔽之。有因为住了好几年跟房东很熟所以直接租下来帮房东招租的(这样他们可以选择自己喜欢的室友),也有为了赚取差价的;有跟大家一样都是年轻人、有正当职业的,也有卷了三个月的房租跑路的。对于二房东,最好的态度就是不要有态度。

(2)室友
对于合租的同学来说,室友是生活在同一个屋檐下的人。虽然现实中很难在室友上有选择的余地,但在租房时还是需要了解室友的情况。

是否有正当的职业是需要重点考虑的因素。虽然不同人的性格脾气、生活习惯可能千差万别,但有正当职业起码说明了这个人不是一个坏人,住在一起不会有人身安全上的顾虑。租房中的室友关系很难像大学中的那样亲密和单纯,对于室友不要抱有太大的期望,只求相安无事相互理解即可,如果能成为好朋友则是意外的收获。

一个女生比较关心的问题是:与陌生的男生一起合租是否安全?由于中国的大学宿舍都是男女生严格分开,对于男女生混住许多女生还比较陌生,至少从心理上一开始还无法接受。现实的情况是,只要合租者有正当的职业、性格比较正常,基本不会出现骚扰这种严重的情况。但为了住得更安心,最好是一个房子里有两个或两个以上的女生一起住。对于一个两居的房子,假如其中一间住的是一个男生,而这个男生在招室友的时候仅限女生,这样的情况就得多加小心了。

3. 价格

年轻人收入相对有限,价格也是需要考虑的一个重要因素。不同的价格对应不同地段不同品质的房子,在选择的时候要充分考虑自己的收入情况。一般而言,每月的租金最好不要超过每月实际收入的四分之一。如果一个月租金超过月收入的三分之一,要想生活宽裕并有所积蓄就非常困难了。

万事开头难,对于在北京租房而言尤其如此。北京的租金大多是押一付三的,如果是跟中介租的还需要付大约一个月租金的中介费,加起来相当于在还没入住的时候就需要面临一次性的5个月房租的开支。这对于许多刚来北京工作尚未找到或是第一个月工资尚未领到的同学来说是一笔不堪其重的支出。因此,在开始租房前要充分考虑自己的经济实力,提早做好相应准备,量力而行。

4. 居住时间长短

居住时间长短也是找房过程中极易忽视的一个因素,对于找房经验欠缺的同学尤其如此。在找房前务必要考虑清楚自己是要长租还是短租。

换房是有交易成本的。显性的成本包括退租的中介费和新的中介费(如果是跟中介租的话)、搬家成本、重新找房的时间成本和需要付出的精力等,隐性成本包括押金被克扣的风险、无法按时找到合适房子的风险及由此带来的后续风险、新的房东/中介/室友不靠谱的风险、重新适应一个新环境的适应成本等等。一般而言,每次换房至少要付出相当于一个月租金的交易成本。需要注意的是,在北京押金被中介或黑房东克扣的概率相当大,如果租期未满甚至剩下的租金都会被克扣。

因此,在找房前一定要想清楚自己是长租还是短租。如果是长租,在选房子的时候要更多地注重稳定性,例如了解清楚中介是否会在短期内收回房子或者房东是否要短期内卖房,并在合同的相关条款中注明清楚。现实中被中介或房东毫无预兆地赶走的例子实在不胜枚举。同时,还需要对位置、周边配套、室友等情况做更详细的了解,毕竟这些都跟每天的生活息息相关,任何一个因素出问题都可能导致生活质量大打折扣。如果是短租,则应考虑那些付款方式灵活的房子,尽量选择月付或周付,自己的钱放在自己的口袋里是最安全的。

5. 交通条件

交通条件也是需要考虑的重要因素,毕竟年轻人每天是在住处和上班地点间的穿梭中度过。

大多数年轻人会将地铁作为首选的交通工具,如果能住在地铁步行10分钟范围之内是非常理想的状况。在选择住在哪条地铁线及哪个地铁站附近时要充分考虑距离以及拥挤程度,北京各地铁线路的拥挤情况之前已有所讨论。在选择地铁线时有一个基本的原则,尽量选择不需要换乘的地铁线上。北京地铁换乘站不同线路站台之间大多相隔较远,如西直门2号线与13号线的换乘,加之早晚高峰期换乘站人流尤其大,换乘不仅耗费大量时间且消耗精力。一般来说始发站只要愿意多等几趟车总会有座位,即时没有座位也可以占据一个较好的位置(上车后如果没有座位应该尽可能站在车厢中间,在车门边人流上下密集会比中间拥挤得多),如果距离上班地点距离不算太远可以选择在始发站周边找房。

地铁的便利性大家都已非常熟悉,而公交的作用往往被忽视。地铁周边的房子价格都相对较高,而公交站对价格的影响则相对不明显。如果住处能有两条以上线路的公交直接到达工作地点,则公交的便利性和相对的舒适性则很可能会高于地铁,而且房子本身的性价比也会比地铁周边的要高。北京的公交车会在早晚高峰期间缩小发车间隔,在市区内如果有两条以上的公交经过则等待时间基本会小于10分钟。综合来看,两条直达公交的便利性等于直达的地铁,大于需要换乘的地铁。因此,在选择地段时理应将公交线路纳入考虑范围。

6. 周边配套

房子是生活起居的地方,也许对于年轻人来说每天的大部分时间都在外面度过,但终归是有一部分时间是在住处度过的。平常上班的时候可能不会在意,但在周末的时候,吃一顿饭要走10分钟还是20分钟就可能产生决定性的影响了。

关于周边环境,首先要考虑的是吃饭的地方,特别是干净的小餐馆或快餐店。理想情况下最好是小区门口就有两家以上的餐馆,最差的情况从出门到餐馆的距离不要超过15分钟。如果超过15分钟很可能的情况就是周末一整天都会宅在家里等外卖。一般来说城里的老小区周边都会有许多小餐馆,这个问题并不突出。但对于近郊的一些新小区这个问题就值得认真考察。

除了吃饭,另外一个要留意的就是购物的便利性。这里的购物指的是买一些日常用品、生活急需之类。北京大多数小区里都会有便利店,楼下走几步路就能到。如果需要走到小区外面一条街之外才能买到一瓶酱油,那在这个小区住着很难感觉到方便。


三、找房去哪儿

1. 房子类型

找房前要知道这个市场上有什么样的房子,年轻人在北京租的房子可以分为以下几种类型:

短租
- 公寓床位
基本上是由一般的民居改造而成,房间里会有上下铺。可以理解为把高中宿舍移到了普通的住宅里,只不过一个房间里塞的床更加多更加拥挤。一个“xx公寓”可能就是一个普通的三居室加了隔断而成,这样的公寓里人员流动性大,卫生状况和安全性较差。针对女生的安全性问题,现在有不少专门针对女生的女子公寓,这类公寓虽然解决了男女混住带来的安全担心却依然没有解决卫生条件较差的问题。公寓床位比较适合初来北京求职的同学。求职期间没有收入来源且时间长短不固定,可以先艰苦一下凑活着住着。

- 单间:主卧/次卧/隔断
比较适合外地来北京实习几个月的同学。实习要比找工作的状态更加稳定,且有一定的收入来源,可以考虑基本的居住体验了。

长租
- 单间:主卧/次卧/隔断
比较适合已经工作了的白领,次卧比较适合单身的,如果是一对情侣可以主卧会更方便些,特别是带卫生间的主卧。隔断的居住体验是比较差的,一个客厅摆了张床加了面板也仍然会感觉像客厅,而且还有隔音效果差等问题。虽然隔断要比正规的卧室稍微便宜一些,尽量还是不要选择隔断。有一些隔间被包装得看上去很像正规卧室,在实地看房中一定要认真鉴别,用手拍一拍墙就可以知道是不是实墙了。

- 整套:开间/一居/两居/三居
开间和一居比较适合对生活品质和隐私要求较高的同学,尤其是刚从国外回来的海归。如果和几个朋友一起组团租房两居或者三居就会比较合适。

- 公寓
现在市场上开始出现越来越多的白领公寓。一般来说公寓的房子在租金上会比直租的房子贵20-40%,此外还有卫生费、服务费等其他费用,总成本要高出50%以上。公寓的好处是稳定性较强,不会出现突然一天被告知两个星期后必须搬走的情况。虽然公寓中住的都是同龄人,但是交流并不会很多,关系不会特别亲密。对于支付能力较强的同学,公寓可能会住得很稳定,但其公寓本身的性质注定了会很难有家的感觉。

2. 找房渠道

1)找中介的房子
要找中介的房子或者说通过中介找房非常简单,每个小区附近都会有各式中介的门店,比较大的中介也会有自己的网站,在一些房产网站(如搜房、安居客)及同城分类信息网站上也几乎全是中介房源。

2)找非中介的房子
这是许多人真正关心的问题,特别是在如今中介的广告铺天盖地、触角无孔不入的市场环境下。非中介的房子包括几类:

- 房东直租
有不少房东为图省事会将房子交给中介打理(当然另外一个重要的原因是中介完全向租客收费而不向房东收费),但也有另外一些房东因为在乎自己的房子或对中介有反感而选择自己想办法出租。

- 室友招合租
这是针对合租的情况。有些同学在一个房子里可能住了有一段时间,与房东比较熟悉且关系较好,当室友要搬走的时候为了找到一个合适的室友会选择帮房东招租。

- 个人转租
当某个人要搬走的时候因为合同尚未到期或是纯粹为了给房东帮忙会发布转租信息,与房东或是跟自己签合同。

- 二房东招租
之前已经说过,二房东本身是个中性词,会有许多不同类型的二房东,需要具体情况具体分析。一般情况下二房东会将房子整租下来,然后自己想办法招租,这样可以主动选择租客,比如限定人数、性别等。


找非中介的房子有以下几种方式:
- 网上找房
大众化的生活信息分类网站(如58同城、赶集网等):由于这两个平台的知名度较高,许多招租的人都会在这几个大的平台上发布信息。但是需要特别注意的是,这些平台上的非中介信息都会被中介信息淹没,并且许多中介会伪装成个人在上面发帖,极其难分辨哪些不是中介哪些是中介。本质上这些平台是靠中介盈利的,针对中介会有会员、排名提升等付费服务,知道了这一点对这些平台上面满屏的中介信息就不会觉得奇怪了。

聚集某类特定群体的网站(如文艺小清新专属的豆瓣):物以类聚,人以群分。这些特征性强的网站会有一批特征性很强的用户,这部分用户会形成自己的一个圈子,会比较在这个圈子里发出租信息,因为可以找到同类的人。若干年前诸如豆瓣租房小组这样的平台还比较干净,现在也难逃被中介占领的命运,绝大多数的帖子都为中介所发,需要极其认真地鉴别,甚至某些小组或小站本身就是由中介创建和管理的,部分热门小组/小站的管理员还会主动暗地里向中介收费。

校园bbs(如北大未名、蛋蛋网、水木社区等):许多学校都有自己的bbs,许多同学都会经常逛bbs,即使工作以后也依然会使用。加上大家一般也比较偏好出租给校友,不少人在招租的时候会将招租信息在bbs上发布。有些bbs是严格限制非本校在校生的使用的,如北大未名。这类bbs上的出租信息就比较干净些,中介信息较少,但缺点是信息量较小,上面的信息基本都是学校附近的房子。有另外一些bbs限制不严,如水木社区。这类bbs上会有大量中介信息,鱼龙混杂,在筛选信息的时候也需要特别注意。

微博、微信朋友圈等自媒体:经常刷微博刷朋友圈的这群人在招租时往往会将出租信息发到自己的微博或者微信朋友圈里,首先希望看认识的人或是朋友的朋友是否感兴趣。微信朋友圈私密性强,如果不是招租者的朋友很难看到招租信息。与之相比微博具有比较强的搜索功能,可以搜索相关特征的房子。不过微博找房的缺点是信息量较小,而且也有许多中介注册小号在微博上伪装成个人发出租信息。

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- 亲朋介绍
在找房时可以问问周围的同事、同学或朋友有没有要招租的。可以在微信群里和邮件组里询问,认识的人一般会比较靠谱。虽然这样找到的概率比较小,但运气好的时候也能够碰上,通过这种方式找到的房子会住得比较舒服,因为可以事先就对房子的情况、房东的情况、室友的情况这些问题了解清楚。

- 收买中介
中介每做一单大部分的收入都是公司拿走,个人能拿到的可能只有20-30%甚至更低。假设要租一个2000元/月的房子,如果通过中介租需要付一个月房租的中介费(不包括卫生费、转租费等其他费用)2000元,对于经手这笔生意的中介个人来说他拿到的只有400元甚至更低,理论上来说只要给他400元他就很有可能私下把房东联系方式告诉你。这种办法适用于对某个中介有一定的了解并对这个市场有一定认知的情况,比如之前通过某个中介租的房子在北京待了几年了,不适合初来北京不知这个市场深浅的同学。即便如此,这种办法也有极大的风险,中介会想尽办法让你签字掏钱,一些关键信息会故意隐瞒。比如明明知道房东要卖这个房子,中介不会告诉你这个信息而会告诉你这个房子如何便宜如何划算,当你住进去之后就会发现每天都有买房的人过来看房敲你的门,带来看房的还是那个当初让你租这个房子的中介。

有一个常识务必要记住:Never trust a broker. 中介是从交易中获利的,他只关心你是否签了字交了钱,之后发生什么就不关他的事了,而且交易的次数越多对他越有利。一个房子要是每个月都换不同的人那么最高兴的一定是中介,房东收的钱是一样没有好处也没有大的损失,最痛苦的就是找房的人了。


四、租房避免受骗的42个终极提醒

找房

1.    在找房上花的时间越多、想得越远,以后吃的亏越少

2.    千万不要低估在北京租房的艰难,如果不做好充分准备会付出想象不到的代价,这样的损失可能是金钱上的,也可能是精神上甚至人身安全上的

3.    找房的时候不要以为还可以换房就掉以轻心,换房成本非常高

4.    如果你从来没有在北京租过房,最好的办法是先问问周边的亲朋同学有没有要出租的或是一起租的,即使没有也要向在北京租过房的人了解情况

5.    能找个人出租就不要找中介,即使要找中介也要找大中介,被大中介坑的损失起码会比被小中介坑的损失小

6.    个人出租的房子虽然难找,只要多花一些时间一定可以找到,付出与回报是成正比的,在租房上亦是如此

7.    网上租房信息95%以上是中介发的,几乎每条中介信息都会说自己是“个人出租”“中介勿扰”云云,需要对信息进行筛选,尤其是如何识别中介

8.    不要轻易相信网上的图片,尤其是58同城、赶集网这些中介云集但普及度又最高的平台,许多房子的图片都是假的

9.    找房前一定要明确自己的支付能力、需求、期望等,找房需要理性而非感性

10.    尽量找近的不找远的,交通方便比朝南朝北要重要十倍

11.    千万不要让房租超出自己的预算,即使这个房子非常吸引你

12.    避开租房高峰期,高峰期房源紧张、价格虚高、选择余地小

现场看房

13.    女生不要独自一人去看房,最好结伴而行,考虑到要走很多路最好不要穿高跟鞋

14.    如果进到楼里感觉到害怕或无名的恐慌,直接扭头往回走

15.    如果小区里没有人气、楼道里贴满招租小广告、电梯旁垃圾遍地,赶紧按电梯到1楼

16.    毛坯的房子就不要去看了,看到毛坯的房子就不要想了

17.    一个房子如果“不可以做饭”就代表它不适合人住,人间总需要烟火

18.    看自己事先看好的房,而不是中介带你去看的房

19.    拍一拍墙看是否是隔断,一个房子如果有超过一个的隔断间就不要考虑了

20.    如果是合租,首先要看这个房子是否有人气,其次要看是否干净卫生

21.    了解清楚房子里是否可以养宠物,是否有人在养宠物

22.    尽可能向已住着的人了解这个房子以及室友、房东的情况,如果楼下有大爷大妈也可以和他们说两句问一下这个小区如何

签订合同

23.    一定要看对方的证件。如果是房东,要看房东的身份证及房产证复印件;如果是二房东,要看二房东的身份证及与房东合同的原件;如果是中介,一定要看房东的身份证及房产证复印件

24.    一定要保留对方的证件。如果是房东,保留一份房东的身份证复印件;如果是二房东,保留一份二房东的身份证复印件;如果是中介,保留一份中介的身份证复印件

25.    一定要知道对方的身份。如果是房东,要知道对方的职业及住址;如果是二房东,更要知道对方的职业,最好是看名片

26.    在签订合同时如果对方态度让你感觉到不舒服,立即取消扭头走人,合同还没签就开始蛮横以后一定变本加厉

27.    哪怕是流落街头也不要仓促、盲目签合同

28.    合同一定要仔细阅读,重点关注以下几个方面:租期起始时间及截止时间、租金支付方式、房屋设备维修责任、退租方式、违约情形及责任

29.    千万看清楚如何退租:如果是房东,务必明确退租条件、退租安排、通知方式、押金退还、违约责任等;如果是中介,务必明确退租条件、退租费用、押金退还、违约责任等

30.    北京市建委的网站上有租房合同的范本,签好的合同务必要保管好

租住期间

31.    不要买太多私人物品,年轻人租房的流动性很大,换了一个工作可能就得搬家

32.    住的过程中难免会出现灯泡灭了、网络断了、空调停了这些情况,电器坏了按照合同里的协议方式进行修理及分配费用

33.    记着室友的电话号码以备不时之需,与室友相互尊重友好相处,不求成为好朋友但求互不打扰互相帮助

34.    了解清楚水电燃气网络费如何交,与室友把账目算清楚

35.    如果发现房东擅自闯入或中介带人进来看房一定要引起注意,及时与房东或中介询问情况

退租

36.    严格按照合同里的退租条款操作,这样即使出现问题也会让法律站在自己这一边

37.    退租时要首先考虑拿回自己的钱,包括剩下的已经给出去的房租及押金

38.    假如出现剩余租金及押金不退的情况那就想办法把损失降到尽可能小,比如硬着头皮把自己剩下的租金住完

39.    退租与找房一样重要,如果能全身而退再找其他的房子也未尝不可,但一定记住,现实中往往很多人无法全身而退

纠纷的解决

40.    遇到纠纷首先要调整好心态,首先从心理上做好最坏打算把可能的损失当作沉没成本,然后再去维护自己的权益

41.    据理力争是第一步,如果对方蛮不讲理则走法律程序,切忌冲动争执。注意搜集并保存好各种证据,如对与对方的谈话或通话进行秘密录音

42.    租房只是生活的一部分,作为年轻人要从长计议,不要因小失大,生活还要继续。塞翁失马,安知非福

(全文完)


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